泰州某物業(yè)加裝“梯控”系統引業(yè)主不滿，法院判決來了！

能上天 · 發(fā)表于 2023-6-20 15:35:33

泰州某小區(qū)業(yè)主因不滿物業(yè)啟用梯控
遂起訴至法院要求解除梯控
這樣的訴訟請求能否得到法院支持？

案情回放

胡女士是泰州靖江某新交付小區(qū)的業(yè)主。胡女士稱，小區(qū)由某物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務，在提供服務期間，物業(yè)公司擅自對整個小區(qū)電梯加裝刷卡系統進行管控，導致胡女士家在裝修期間工人無法正常入戶裝修。

而入住后胡女士發(fā)現梯控導致的不便之處更多了：想去樓頂晾曬衣被需要爬樓梯，購買的快遞無法直接送貨上門，乘坐電梯時一旦發(fā)生急速下降等故障也無法按其他樓層進行自救……

胡女士認為

物業(yè)公司啟用梯控給她的生活和出行造成了極大不便，且對小區(qū)住宅電梯加裝控制系統屬于業(yè)主共有和共同管理權利的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半的業(yè)主同意。物業(yè)公司未經授權對電梯進行管控，違反法律法規(guī)規(guī)定，胡女士遂起訴至法院要求物業(yè)公司及時解除梯控。

物業(yè)公司解釋

梯控是由開發(fā)商安裝的，并非物業(yè)公司安裝，物業(yè)公司只是對電梯控制進行管理，包括啟動和解除。公司曾在裝修高峰期啟動過梯控，之后關閉了一段時間，并于今年2月再次啟動。物業(yè)公司認為，胡女士不能代表所有業(yè)主，如果胡女士所在樓棟業(yè)主比例達到70%同意解除，物業(yè)公司就解除該幢電梯管控。

靖江法院認為

采取電梯管控是對業(yè)主實際權利的限制，對業(yè)主生活及出行造成一定不便，屬于有關共有和共同管理權利的其他重大事項，但截至目前該小區(qū)尚未設立業(yè)主大會亦未成立業(yè)主委員會，且原告胡女士并不認可在購房及簽訂前期物業(yè)服務時被告知存在電梯控制，物業(yè)合同中亦未對該情形有規(guī)定，因此開啟電梯控制應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意，而物業(yè)公司并無證據證明其啟動電梯管控措施已經相關業(yè)主同意。

法院認為，胡女士請求解除對其樓棟單元的電梯管控措施的訴訟請求有事實和法律依據，應予支持，但其他樓棟的電梯管控措施對胡女士并未產生實際限制，胡女士也不是其余樓棟電梯管控措施的利害關系人，因此駁回了胡女士關于解除其他樓棟電梯管控措施的訴訟請求。

隨著社會的發(fā)展，高層住宅數量的增多，電梯的使用越來越廣泛，“梯控”也逐漸走入市場。梯控設備是指在電梯上加裝的控制電梯運行的設備，只有刷卡后電梯才會啟動，將業(yè)主送到要達到的樓層，主要目的是為了保護業(yè)主的安全。但現實中一部分物業(yè)公司借助梯控裝置來要挾業(yè)主繳納物業(yè)費等費用，甚至有些物業(yè)公司直接就把安裝梯控裝置列為了催收物業(yè)費的方法之一。

電梯屬于共用設施設備，是全體業(yè)主共同所有。根據《中華人民共和國民法典》第六章《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權》中的相關規(guī)定，業(yè)主對于本棟建筑內的共有部分包括電梯享有共有和共同管理的權利。關于電梯的管理使用，“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”,“經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意”。

那么采取電梯管控到底具體有什么利弊呢？首先電梯屬于公攤面積，是全體業(yè)主共同所有。

弊端：

1、當電梯突發(fā)下墜狀況時，由于刷卡電梯無法按亮所有樓層，那電梯急救方法無法實行，增大了電梯發(fā)生故障的危險性。

2、電梯梯控控制了業(yè)主所能到達的樓層，給外來人員，如業(yè)主親朋、外賣、快遞等上下樓造成不便。而且本身現代社會鄰里之間關系淡泊，梯控加重了人與人之間的隔閡。

利端：

1、提升附加值。電梯安裝梯控系統讓生活更加智能，充分契合如今現代智能化以及智能化小區(qū)發(fā)展的意義，提升亮點和檔次，更具附加值。

2、提升安全性。使用電梯控制系統能夠對電梯進行權限需求設置，能夠有效的控制無關人員進入，提升了安全性，并且在控制軟件中心能夠清楚地記錄著何人、何時使用哪部電梯到達哪個樓層的細節(jié)，為發(fā)生和避免治安案件或其它事件提供線索，降低發(fā)案率，使居民安全更有保障。

3、減少物業(yè)支出，節(jié)能降耗。主要體現在電費節(jié)約，維修保養(yǎng)費節(jié)約，人工費節(jié)約。

4、電費節(jié)約。由于有效地限制了無權乘梯人員乘梯，降低電梯使用頻率，可以最大限度地節(jié)省電費開支。

5、維修保養(yǎng)費節(jié)約。由于大大降低了電梯的運行次數，可有效延長電梯易損件的平時更換周期。

6、人工費節(jié)約。加裝梯控系統后用戶乘梯將更加有序，無疑大大降低環(huán)境污染，也減輕保潔人員的勞動強度和保安人員的巡查次數以及收費人員的工作強度。

對于提升附加值和安全性，前提是需要有一個稱職、為小區(qū)居民盡心服務的物業(yè)公司。希望物業(yè)公司做任何與業(yè)主有關的決策之前，如安裝梯控、門禁、改變公共區(qū)域用途等等，都應該與業(yè)主進行友好協商，依法征求大多數業(yè)主的意見，盡量解決小區(qū)業(yè)主的合理訴求，避免給業(yè)主的正常生活造成影響。

大家認為安裝梯控到底重要不重要？
是好是壞呢？