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紫荊城業(yè)委會(huì)委員私自借著政府名義簽訂坑害業(yè)主利益黑色的合同(只有受益的人才不反對(duì)這合同) 1, 業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理、解決本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題。 請(qǐng)問(wèn):業(yè)委會(huì)有什么資本能解決本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題?? 動(dòng)用公維解決?還是業(yè)委會(huì)成員自己掏錢(qián)解決遺留問(wèn)題呢?? 如得不到解決, 業(yè)主愿意交物業(yè)費(fèi)嗎? 如不交, 物業(yè)拿什么服務(wù)? 換物業(yè)的目的是什么? 小區(qū)環(huán)境又得到了什么改變？ 2, 汽車停放費(fèi)等費(fèi)用， ( 注: 小區(qū)業(yè)主車輛從未收取費(fèi)用 ) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)和業(yè)主權(quán)益的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整屬于涉及業(yè)主重大利益的事項(xiàng)，必須經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，才能夠生效 。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)擅自決定這類重大事項(xiàng)，更不能私自簽訂合同來(lái)變更停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 此次業(yè)委會(huì)私自簽訂合同增加停車收費(fèi)，不僅沒(méi)有經(jīng)過(guò)上述法定的業(yè)主表決程序，在整個(gè)過(guò)程中也未向業(yè)主們進(jìn)行任何公示和說(shuō)明，嚴(yán)重剝奪了業(yè)主的知情權(quán)和參與決策權(quán)。這種暗箱操作的行為，使得業(yè)主們?cè)诤敛恢榈那闆r下，就要承擔(dān)更高的停車費(fèi)用，極大地增加了業(yè)主的生活成本。 3, 空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 100%向物 業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取。 合同效力的核心判定因素 • 程序合法性缺陷：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、確定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)需由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)僅是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)擅自簽訂相關(guān)合同。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)簽訂的合同，屬于無(wú)權(quán)代理行為，除非業(yè)主大會(huì)事后追認(rèn)，否則對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律效力。 • 合同效力的三種可能情形：一是若業(yè)主大會(huì)事后明確追認(rèn)該合同，或業(yè)主以實(shí)際行動(dòng)接受物業(yè)服務(wù)（如按合同標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)），則合同可能被認(rèn)定為有效。二是若合同內(nèi)容損害業(yè)主合法權(quán)益（如違反地方空置房物業(yè)費(fèi)減免政策），且未獲追認(rèn)，業(yè)主可起訴主張合同無(wú)效。三是若合同內(nèi)容未明顯損害業(yè)主利益，但程序存在瑕疵，法院可能結(jié)合實(shí)際履行情況綜合判定效力。 空置房物業(yè)費(fèi)的特殊規(guī)定（以泰州姜堰區(qū)為例） • 地方政策參考：姜堰區(qū)曾在2023-2024年出臺(tái)政策，新建商品房交付后未裝修且空置的，可優(yōu)惠應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)的30%（即按70%繳納）；若辦理過(guò)戶后未入住、未使用的空置房，與物業(yè)書(shū)面協(xié)商一致的，也可按70%標(biāo)準(zhǔn)繳納。 • 合同約定與地方政策的沖突處理：若合同中“100%收取空置房物業(yè)費(fèi)”的條款與地方現(xiàn)行優(yōu)惠政策沖突，且該條款未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主可主張?jiān)摋l款無(wú)效，并依據(jù)地方政策或《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》中“業(yè)主長(zhǎng)期未居住的物業(yè)可與物業(yè)協(xié)商減免費(fèi)用”的規(guī)定，申請(qǐng)按優(yōu)惠比例繳納。 另: 沒(méi)裝修的房物業(yè)費(fèi)全交,不管你放多少年,不交千分之一的滯納金 4,甲方違約責(zé)任 （一）甲方違反本合同約定，導(dǎo)致乙方未能完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或物業(yè)服務(wù)內(nèi) 容無(wú)法達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方限期解決;造成損失的，乙方可要 求甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 甲方（業(yè)委會(huì)）違反本合同約定, (未能解決 問(wèn)題 1 ) 未能(解決本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題),業(yè)主對(duì)環(huán)境等,不滿,導(dǎo)致新物業(yè)收費(fèi)率小于70%而虧損,可能業(yè)委會(huì)需要賠償物業(yè)虧損費(fèi)用. 且業(yè)委會(huì)因未能履行合同義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)用收不上來(lái)而虧本，可能業(yè)委會(huì)需要賠償物業(yè)虧損費(fèi)用 5,（二）業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由不按本合同約定按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)的，甲方應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助乙方追討物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。一個(gè)交費(fèi)年度內(nèi)，若 30%（含）以上業(yè)主無(wú)正當(dāng)?shù)睦碛刹宦男斜竞贤s定的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，乙方有權(quán)終止合同，并有繼續(xù)追討的權(quán)利。 業(yè)委會(huì)幫物業(yè)收物業(yè)費(fèi),底于70%,物業(yè)合理退場(chǎng),并可通過(guò)合規(guī)法律向業(yè)主追討. 業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn),且業(yè)委會(huì)因未能履行合同義務(wù)，導(dǎo)致賠償糾紛. 6, 附:1,泰州市三星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 原有物業(yè)是五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn), ,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)變,降低了標(biāo)準(zhǔn) 違法性依據(jù)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第二款規(guī)定，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（雙過(guò)半）。 業(yè)委會(huì)委員未通過(guò)業(yè)主大會(huì)擅自增加收費(fèi)，屬于違法行為。同時(shí)，若《物業(yè)服務(wù)合同》中明確約定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意等條件，業(yè)委會(huì)委員的該行為還構(gòu)成違約。
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發(fā)表于 2025-9-26 17:03:43
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