突發(fā)！泰州發(fā)布新政！商品住宅重大調(diào)整

神圣問心靈陣圖

近日，泰州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《關(guān)于支持住宅產(chǎn)品改善提升規(guī)劃建設(shè)的若干措施》的通知。

通知全文如下：

關(guān)于支持住宅產(chǎn)品改善提升

規(guī)劃建設(shè)的若干措施

為進(jìn)一步提升居住區(qū)品質(zhì)，更好滿足居民多樣化住房需求，現(xiàn)就支持住宅產(chǎn)品改善提升規(guī)劃建設(shè)提出如下措施。

一、把握差異化需求，打造改善性產(chǎn)品

1. 以滿足人民群眾日益增長的美好生活需要為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持低碳綠色智慧理念和高質(zhì)量發(fā)展要求，打造空間舒適宜居、質(zhì)量優(yōu)良可靠、功能完備友好、設(shè)施綠色智能、服務(wù)精細(xì)周到、人民群眾普遍認(rèn)可的“好房子”“好小區(qū)”。

2. 統(tǒng)籌市場需求，遵循依需定供原則，制定個(gè)性化、定制式的規(guī)劃條件，打造差異化的住宅產(chǎn)品。鼓勵(lì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新，充分利用地上地下空中立體空間，設(shè)計(jì)底層（含地下室）庭院式、屋頂露臺(tái)花園式、立體空中花園式等具有高品質(zhì)住宅要素的產(chǎn)品類型。積極推進(jìn)新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用，鼓勵(lì)建設(shè)超低能耗住宅。

3. 科學(xué)布置功能場地，應(yīng)結(jié)合綠地、景觀小品設(shè)置健身步道、全齡活動(dòng)場地及各類休閑設(shè)施。合理增設(shè)會(huì)客廳、游泳池、圖書室、健身房、助餐食堂、便利店等服務(wù)設(shè)施，科學(xué)布局充電樁、智能快遞柜、垃圾分類收集點(diǎn)等配套設(shè)施，提升住區(qū)服務(wù)品質(zhì)。

二、優(yōu)化土地供給，合理控制開發(fā)強(qiáng)度

1. 優(yōu)化住宅用地供應(yīng)管理，合理增加市場需求大、群眾想要的戶型產(chǎn)品用地供應(yīng)。根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0 的供地標(biāo)準(zhǔn)；在基礎(chǔ)設(shè)施較好、功能配套較齊全、風(fēng)景環(huán)境較優(yōu)的區(qū)域，開發(fā)建設(shè)容積率為1.0-1.4的住宅產(chǎn)品；原則上不再出讓容積率1.8以上、建筑高度60米以上的土地。

2. 以下區(qū)域根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃可進(jìn)行低強(qiáng)度開發(fā)（地塊開發(fā)容積率可低于1.0）。具體范圍如下：（1）海陵區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)（高港區(qū)）：東至東環(huán)高架、南至健康大道、西至祥泰路、北至森園路以及東至新港大道、南至港口東路、西至南官河、北至京滬高速范圍以外的區(qū)域；（2）姜堰區(qū)：東至229省道、西至溱湖大道、南至南繞城高架、北至新通揚(yáng)運(yùn)河范圍以外的區(qū)域；（3）歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段；（4）上述范圍以外的重要水系、重要節(jié)點(diǎn)周邊，如周山河、前進(jìn)河、鳳棲湖、姜溱河等，可結(jié)合地塊現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，報(bào)請(qǐng)市政府研究同意后，住宅地塊開發(fā)容積率可以低于1.0。

三、提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，提升住區(qū)設(shè)計(jì)品質(zhì)

1. 為滿足居民生活需求，提升小區(qū)配套服務(wù)功能，在居住用地的規(guī)劃條件中，可設(shè)定不超出總計(jì)容建筑面積3%的商業(yè)配套計(jì)容建筑面積。

2. 改善型住宅建筑層高不應(yīng)低于3.1米，不宜超過3.6米；住宅建筑一層設(shè)置架空層的，架空層層高不應(yīng)低于 3.6米，且凈高不應(yīng)低于3米。

3. 地下車庫出入口及主要車道凈高不應(yīng)低于2.6米。地下非機(jī)動(dòng)車庫應(yīng)就近布置，其服務(wù)半徑不宜大于100米，非機(jī)動(dòng)車庫出入口坡道應(yīng)符合電動(dòng)自行車使用要求，坡度不宜大于15%，做好防滑處理且應(yīng)設(shè)置頂蓋。

4. 電動(dòng)自行車充停場所宜合理分布、相對(duì)集中設(shè)置，且須滿足消防、安全相關(guān)要求。其數(shù)量宜按不低于非機(jī)動(dòng)車數(shù)量指標(biāo)的30%配建。電動(dòng)自行車充停單元內(nèi)的電動(dòng)自行車應(yīng)分組停放，每組停車位數(shù)量不宜超過 20 輛。電動(dòng)自行車充電場所宜設(shè)置在地面。

5. 住宅類停車位按不低于1.2輛/100平方米（計(jì)容面積）且不少于1.5輛/戶配建（取其高值）。非機(jī)動(dòng)車車位按不低于1.5輛/戶配建。

6. 低層住宅建筑每棟總戶數(shù)不得少于兩戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進(jìn)深不得小于5米。多層住宅不宜超過3個(gè)建筑單元，建筑面寬一般不大于70米；高層住宅不宜超過2個(gè)建筑單元，建筑面寬一般不大于60米。

7. 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)遵循人性化、生態(tài)可持續(xù)原則，合理布局功能場地。老年人、兒童活動(dòng)場地及健身場地的邊緣應(yīng)遠(yuǎn)離居住建筑，與居民窗戶的距離不應(yīng)小于8米，減少對(duì)居民正常生活的干擾。

8. 大于等于3公頃的新建居住小區(qū)應(yīng)配置至少一處不小于總用地面積1.5%的集中綠地，該綠地在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的面積不小于1/3。

9. 在滿足規(guī)劃條件確定的綠地率等前提下，6層及以下的復(fù)式居住建筑可設(shè)置室外庭院，庭院綠化面積不計(jì)入公共綠化面積和綠地率。庭院圍墻宜采用鏤空圍墻形式，高度宜控制在1.5米左右，并加強(qiáng)綠化美化。鼓勵(lì)住宅建筑在安全保障的前提下，開展屋頂共享空間設(shè)計(jì)。

四、調(diào)優(yōu)規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算規(guī)則

1. 社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、生活垃圾收集屋（房）、生活垃圾分類用房、配電房、水泵房、公廁、通訊能源用房等建成后無償移交的建筑以及門衛(wèi)、景觀連廊、地面景觀構(gòu)筑物不計(jì)入容積率；其中景觀連廊、地面景觀構(gòu)筑物不計(jì)入建筑密度。

2. 社區(qū)用房、物業(yè)管理用房配建標(biāo)準(zhǔn)以外增設(shè)且無償移交的居民公共活動(dòng)用房，計(jì)入建筑面積和建筑密度，不計(jì)入容積率。

3. 住宅建筑每戶陽臺(tái)水平投影總面積占戶型（不含陽臺(tái)和露臺(tái)）建筑面積比例不超過20%的，全封閉陽臺(tái)不計(jì)入容積率，未全封閉的按其水平投影面積的一半計(jì)算計(jì)容建筑面積；超出20%的部分按其水平投影面積計(jì)算計(jì)容建筑面積。陽臺(tái)進(jìn)深大于1.8米時(shí)，該陽臺(tái)進(jìn)深不得大于對(duì)應(yīng)使用空間深度的50%（廚房、衛(wèi)生間除外）。

4. 除承重墻、柱、垛以外，結(jié)構(gòu)凈高不超過2.10米且進(jìn)深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗（窗臺(tái)高度應(yīng)高于地面0.45米）不計(jì)算計(jì)容建筑面積；當(dāng)飄窗結(jié)構(gòu)凈高超過2.10米或進(jìn)深超過0.80米時(shí)按其水平投影面積計(jì)算計(jì)容建筑面積。

5. 建筑主體結(jié)構(gòu)外設(shè)置不封閉的頂蓋距底板不小于兩層且在垂直空間范圍內(nèi)無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)的開敞陽臺(tái)，可視為露臺(tái)，不計(jì)入容積率和停車位基數(shù)。每戶露臺(tái)水平投影總面積不宜超過該戶型（不含陽臺(tái)和露臺(tái)）建筑面積的15%，業(yè)主僅享有使用權(quán)；露臺(tái)內(nèi)應(yīng)實(shí)施綠化、美化工作。設(shè)置該類露臺(tái)的住宅日照間距按建筑外墻面主體計(jì)算。

6. 鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)套外共享空間，共享空間應(yīng)在樓層靠外墻設(shè)置，須一面長邊完全開敞，空間外側(cè)應(yīng)設(shè)置高度大于1.2米且小于1.5米的維護(hù)設(shè)施（含首層）。符合該定義的共享空間不計(jì)入容積率和停車位基數(shù)，建筑間距從共享空間的平臺(tái)最外邊緣起算。

7. 住宅建筑設(shè)備平臺(tái)其水平投影總面積每戶不應(yīng)大于6平方米，可根據(jù)具體戶型合理設(shè)置，采用戶式集中制冷供熱的宜集中設(shè)置。超出上述要求的設(shè)備平臺(tái)，超出部分按水平投影面積計(jì)算容積率。

8. 滿足合理層高的住宅建筑坡屋頂部分（含2.2米以下悶頂），起居室（廳）、餐廳挑高，住宅附屬地下使用空間以及作為公共活動(dòng)空間設(shè)置的建筑底層、架空層部分，其建筑面積不計(jì)入容積率。

9. 為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對(duì)于城市更新地區(qū)增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形,其新增建筑量不計(jì)入容積率。

五、提升規(guī)劃管理水平，推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)營

1. 住宅用地試行“預(yù)審制”，積極對(duì)接拿地意向單位，加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)、開展規(guī)劃方案預(yù)審并出具指導(dǎo)意見，摘牌成交后可依法辦理規(guī)劃許可。

2. 詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃條件中的用地性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度、建筑退讓等為強(qiáng)制性要求，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行；非特定區(qū)域的建筑限高、空間引導(dǎo)為非強(qiáng)制性內(nèi)容，可采用專家評(píng)審方式確定。

3. 在建商住類（含住宅類）用地配建的商業(yè)用房尚未建設(shè)的，在開發(fā)項(xiàng)目符合詳細(xì)規(guī)劃、不突破規(guī)劃條件中容積率要求，調(diào)整方案經(jīng)公示無異議情況下，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，可以優(yōu)化商業(yè)、住宅建筑面積比例，同一土地出讓合同中的有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)可以整體平衡。允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，在方案通過審查后，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可變更手續(xù)。

4. 存量地塊建設(shè)改善性住宅的在不突破容積率，符合詳細(xì)規(guī)劃，空間形態(tài)相對(duì)合理且符合城市天際線管控要求、滿足相關(guān)規(guī)范的前提下，可以按程序調(diào)整建筑高度上限（不超過10%）和下限。符合公共利益確需變更規(guī)劃條件的，土地使用權(quán)人可向自然資源和規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)市政府認(rèn)定并依法批準(zhǔn)后，按規(guī)定簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。

5. 既有自持商服（文旅、康養(yǎng)、科創(chuàng)等）建筑，可允許整體轉(zhuǎn)讓，在確保主導(dǎo)功能不變、符合公共利益的前提下，確有必要的，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，可分割銷售。

6. 探索采用“不可撤銷、無條件見索即付型保函”等方式繳納競買保證金。供地時(shí)可采用“出讓合同+投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議”模式，約定由競得人按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)序要求投資建設(shè)相鄰地塊上社區(qū)中心、幼兒園、中小學(xué)等公共服務(wù)配套設(shè)施，建成竣工驗(yàn)收后移交；建設(shè)相應(yīng)公共服務(wù)配套設(shè)施的相鄰地塊，在住宅地塊競買成交后依法依規(guī)辦理供地手續(xù)，符合劃撥用地目錄的可以劃撥或直接辦理協(xié)議出讓。

7. 鼓勵(lì)土地使用權(quán)人與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營的方式設(shè)計(jì)建設(shè)高品質(zhì)住宅。除依法應(yīng)予以無償收回的閑置土地外，可通過政府協(xié)商收回、收購或轉(zhuǎn)讓等方式盤活利用，轉(zhuǎn)讓涉及抵押的，允許“帶押過戶”。

六、附則

1. 本文件適用于市區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)。

2. 本文件適用于自發(fā)布之日起掛牌出讓的商住類（含住宅類）用地項(xiàng)目；對(duì)于存量項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)政府（管委會(huì)）認(rèn)定為住宅產(chǎn)品改善提升項(xiàng)目的，在符合詳細(xì)規(guī)劃和出讓合同約定的前提下，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，并依法依規(guī)辦理規(guī)劃許可變更等相關(guān)手續(xù)。

3. 本文件自發(fā)布之日起施行，由市自然資源規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋，有效期至2028年12月31日。

藍(lán)天歸來111

一臉懵逼，誰來解讀一下

來自安卓APP客戶端

zhljqf8712652

藍(lán)天歸來111 發(fā)表于 2024-09-04 14:34
一臉懵逼，誰來解讀一下

沒懂，估計(jì)是開發(fā)第三代住宅

來自蘋果APP客戶端

cyxiaojohn

意思就是：我同意把容積率降下來，同樣的錢讓你們買到更舒適的房子，但地價(jià)不想降。你們得點(diǎn)好處，我也能繼續(xù)賣地收錢。