房屋過戶前賣房人死亡，合同如何履行?

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過戶登記之前，賣房人死亡，而其繼承人又拒絕配合，此時買房人的權(quán)利該如何保障呢？近日,高港法院審結(jié)了一起買房人起訴賣房人繼承人，要求其履行協(xié)助辦理房屋過戶的房屋買賣合同糾紛案件。


案情回顧
2011年10月18日，原告張三與被告李四的丈夫朱五（均為化名）簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定朱五將位于泰州市高港區(qū)某街道的一處安置房（以下簡稱涉案房屋）出售給張三，轉(zhuǎn)讓價格為230000元。張三于合同簽訂當(dāng)日一次性付現(xiàn)金；等涉案房屋的不動產(chǎn)權(quán)證辦下來后由朱五協(xié)助張三過戶。張三給付房款后，朱五當(dāng)天將鑰匙交給了張三，張三隨即對案涉房屋進(jìn)行裝修并遷入居住至今。

2015年9月朱五死亡。2019年涉案房屋可以申辦不動產(chǎn)權(quán)證，但繼承人李四、朱小五一直未協(xié)助張三辦理房屋過戶手續(xù)。張三多次找李四、朱小五要求處理此事，李四、朱小五以種種理由推脫。2023年3月，原告張三訴至法院，要求判令被告李四、朱小五協(xié)助原告辦理房屋過戶登記手續(xù)。


裁判結(jié)果
高港法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，合同雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，依約全面履行各自的義務(wù)。朱五生前與原告簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上述協(xié)議系基于雙方真實意思表示自愿達(dá)成，該協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)按協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)。朱五生前已經(jīng)通過簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的方式將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給了原告，原告也依約履行了付款義務(wù)并一直居住使用至今，則朱五應(yīng)履行配合原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。涉案房屋未過戶，產(chǎn)權(quán)人朱五已去世，被告李四、朱小五作為繼承人，應(yīng)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，繼續(xù)履行房屋買賣合同的附隨義務(wù)。最終法院判決被告李四、朱小五協(xié)助將訟爭房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告張三名下。


法官普法


根據(jù)《民法典》的關(guān)于債權(quán)債務(wù)終止的規(guī)定，合同一方當(dāng)事人死亡并不是合同終止的法定事由，所以在房屋出賣人死亡后，其繼承人仍然要在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)清償債務(wù)，協(xié)助房屋買受人辦理過戶手續(xù)；當(dāng)房屋出賣人沒有繼承人或所有繼承人均放棄繼承的情況下，買受人可以通過訴訟程序?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的目的。


法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五百九十八條　出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

第一千一百六十一條　繼承人以所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。

繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)清償責(zé)任。

于小江

這化名不嚴(yán)謹(jǐn)

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